Höchstens zulässige Kaltmiete
Berechnung nach §§ 558 bis 559b BGB für frei finanzierte Wohnungen. Kaltmiete ohne Betriebskosten; frühere Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Keine Rechtsberatung.
So wird die zulässige Mieterhöhung berechnet
Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten zwei Obergrenzen gleichzeitig – maßgeblich ist immer die niedrigere:
Beispiel: 70 m², bisher 700,00 € Kaltmiete, Vergleichsmiete laut Mietspiegel 11,50 €/m². Die Vergleichsmiete ergibt 805,00 €, die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt 840,00 €. Zulässig sind also höchstens 805,00 € – ein Plus von 105,00 €. Gilt in der Stadt die Kappungsgrenze von 15 %, sind es nur 805,00 €.
Fristen bei der Mieterhöhung
- Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung oder dem Einzug kommen.
- 15 Monate: Zum Zeitpunkt der Erhöhung muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
- Überlegungsfrist: bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens.
- Neue Miete: ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Klagefrist für den Vermieter, wenn Sie nicht zustimmen: drei weitere Monate.
| Schreiben erhalten im | Zustimmen bis | Neue Miete ab | Klage bis |
|---|---|---|---|
| Januar | 31.03.2027 | 01.04.2027 | 30.06.2027 |
| Februar | 30.04.2027 | 01.05.2027 | 31.07.2027 |
| März | 31.05.2027 | 01.06.2027 | 31.08.2027 |
| April | 30.06.2027 | 01.07.2027 | 30.09.2027 |
| Mai | 31.07.2027 | 01.08.2027 | 31.10.2027 |
| Juni | 31.08.2027 | 01.09.2027 | 30.11.2027 |
| Juli | 30.09.2027 | 01.10.2027 | 31.12.2027 |
| August | 31.10.2027 | 01.11.2027 | 31.01.2028 |
| September | 30.11.2027 | 01.12.2027 | 29.02.2028 |
| Oktober | 31.12.2027 | 01.01.2028 | 31.03.2028 |
| November | 31.01.2028 | 01.02.2028 | 30.04.2028 |
| Dezember | 29.02.2028 | 01.03.2028 | 31.05.2028 |
Die Tabelle gilt für ein Schreiben, das im jeweiligen Monat des Jahres 2027 zugeht; der Tag innerhalb des Monats spielt für die Fristen keine Rolle.
Was ein Erhöhungsverlangen enthalten muss
Die Mieterhöhung muss in Textform kommen – ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügen – und begründet sein. Als Begründung reicht ein Verweis auf den Mietspiegel, ein Gutachten eines Sachverständigen, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte auch dann nennen, wenn er sich auf etwas anderes stützt.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung, etwa neuen Fenstern, einer Dämmung oder einem Aufzug, darf der Vermieter 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Kosten für Instandhaltung – also was ohnehin hätte repariert werden müssen – und Fördermittel werden vorher abgezogen. Die Erhöhung bleibt dauerhaft in der Miete.
- Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 € pro m² steigen, bei einer Miete unter 7 €/m² um höchstens 2 € pro m².
- Neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz: Nimmt der Vermieter Förderung in Anspruch, darf er 10 % der um die Förderung gekürzten Kosten umlegen, höchstens 0,50 € pro m² im Monat.
- Vereinfachtes Verfahren bei Kosten bis 10.000 €: pauschal 30 % Instandhaltungsanteil.
- Ab wann: ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung, sechs Monate später, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde.
Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung („Mietrecht II“) sieht unter anderem einen Deckel für Indexmieten und eine Grenze von 20.000 € für das vereinfachte Verfahren vor. Er lag im Sommer 2026 dem Bundestag vor; an den Regeln für die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ändert er nichts.
Häufige Fragen
Um wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die meist im Mietspiegel steht. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete um nicht mehr als 20 % steigen, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 %. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder nach dem Einzug erlaubt. Wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung. Praktisch ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete also etwa alle 15 Monate möglich – solange Kappungsgrenze und Vergleichsmiete noch Luft lassen.
Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?
Ist die Erhöhung berechtigt und richtig begründet, ja. Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens Zeit zum Prüfen. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Eine teilweise Zustimmung bis zum zulässigen Betrag ist möglich. Bis zum Ende der Überlegungsfrist haben Sie außerdem ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats.
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Schreibens. Kommt das Erhöhungsverlangen zum Beispiel im Oktober an, laufen die Überlegungsfrist bis zum 31. Dezember und die neue Miete ab dem 1. Januar – vorausgesetzt, Sie stimmen zu. Ohne Zustimmung gilt die neue Miete erst, wenn ein Gericht sie festlegt, dann aber rückwirkend.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Mieterhöhungen?
Nein. Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Miete bei einer neuen Vermietung auf 10 % über der Vergleichsmiete. Die Länder können sie für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt inzwischen bis Ende 2029 festlegen. In laufenden Mietverhältnissen schützen die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
Was gilt bei Staffel- oder Indexmiete?
Dann ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen. Bei der Staffelmiete steigt die Miete zu den im Vertrag festgelegten Terminen, bei der Indexmiete entsprechend der Inflation, und zwar höchstens einmal im Jahr. Eine Modernisierungsumlage ist bei der Staffelmiete ganz ausgeschlossen und bei der Indexmiete nur für Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat – etwa gesetzlich vorgeschriebene.