Monatliche Rate
Tilgungsplan
Annuitätendarlehen mit monatlicher Rate und Verzinsung, Sondertilgung jeweils zum Jahresende. Nach der Zinsbindung wird mit unverändertem Zins weitergerechnet (Anschlussfinanzierung kann abweichen). Ohne Bereitstellungszinsen und Gebühren. Modellrechnung, kein Angebot.
So rechnet der Baufinanzierungsrechner
Beispiel: 300.000 € zu 3,5 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung ergeben 1.375,00 € im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 875,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, werden die Zinsen jeden Monat etwas kleiner und die Tilgung größer – nach 10 Jahren sind 71.716 € getilgt und 228.284 € Restschuld offen. Bei gleichbleibendem Zins wäre das Darlehen nach 29 Jahren abbezahlt.
Monatliche Rate je 100.000 € Darlehen
Für andere Beträge multiplizieren: 350.000 € = 3,5 × Tabellenwert.
| Sollzins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung | 4 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 2,5 % | 291,67 € | 375,00 € | 458,33 € | 541,67 € |
| 3,0 % | 333,33 € | 416,67 € | 500,00 € | 583,33 € |
| 3,5 % | 375,00 € | 458,33 € | 541,67 € | 625,00 € |
| 4,0 % | 416,67 € | 500,00 € | 583,33 € | 666,67 € |
| 4,5 % | 458,33 € | 541,67 € | 625,00 € | 708,33 € |
| 5,0 % | 500,00 € | 583,33 € | 666,67 € | 750,00 € |
Restschuld nach 10 Jahren je 100.000 €
Je niedriger der Zins und je höher die Tilgung, desto weniger bleibt nach der Zinsbindung übrig.
| Sollzins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung | 4 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 2,5 % | 88.652 € | 77.305 € | 65.957 € | 54.609 € |
| 3,0 % | 88.355 € | 76.710 € | 65.065 € | 53.420 € |
| 3,5 % | 88.047 € | 76.095 € | 64.142 € | 52.189 € |
| 4,0 % | 87.729 € | 75.458 € | 63.188 € | 50.917 € |
| 4,5 % | 87.400 € | 74.800 € | 62.200 € | 49.601 € |
| 5,0 % | 87.060 € | 74.120 € | 61.179 € | 48.239 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Steuersatz | bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
Dazu kommen Notar und Grundbuchamt (rund 1,5 % + 0,5 %) und gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Nebenkosten summieren sich auf 7 bis 12 % des Kaufpreises und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie nur mit deutlichem Zinsaufschlag mit.
Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt
- Tilgung nicht zu niedrig: Mit 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung bei 3,5 % Zins über 40 Jahre. 2 bis 3 % sind ein guter Rahmen; wer früh fertig sein will, nimmt 4 %.
- Zinsbindung: In Niedrigzinsphasen lange binden (15 bis 20 Jahre), in Hochzinsphasen kürzer. Nach 10 Jahren können Sie jedes Darlehen ohnehin mit 6 Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) – eine lange Bindung ist also ein kostenloses Sicherheitsnetz nach unten.
- Sondertilgung und Tilgungswechsel vereinbaren: 5 % im Jahr sind bei den meisten Banken kostenlos, ebenso zwei- bis dreimaliger Wechsel des Tilgungssatzes.
- Beleihungsauslauf: Darlehen ÷ Immobilienwert. Unter 60 % gibt es die besten Zinsen, bis 80 % Standardkonditionen, darüber spürbare Aufschläge.
- Puffer: Rate plus Nebenkosten der Immobilie (Hausgeld, Rücklage, Grundsteuer, Energie) sollten 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Rechnen Sie auch mit 1 bis 2 Prozentpunkten höherem Zins bei der Anschlussfinanzierung.
- Förderung: KfW-Programme (z. B. Wohneigentum für Familien, klimafreundlicher Neubau) und Landesförderungen bieten zinsgünstige Darlehen; Bausparverträge können die Anschlussfinanzierung absichern.
Häufige Fragen
Wie berechnet sich die monatliche Rate bei der Baufinanzierung?
Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 300.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 € im Monat. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich; der Zinsanteil sinkt mit jeder Rate, der Tilgungsanteil steigt.
Was ist die anfängliche Tilgung?
Der Prozentsatz des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Weil die gesparten Zinsen in die Tilgung fließen, steigt der Tilgungssatz von selbst: Bei 3,5 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung liegt er nach 10 Jahren bei rund 2,8 %. Banken verlangen meist mindestens 1 bis 2 %; empfehlenswert sind 2 bis 3 %, damit das Darlehen in 25 bis 30 Jahren abbezahlt ist.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss (Anschlussfinanzierung). Bei 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch 228.284 € offen. Der Zins für die Anschlussfinanzierung ist dann der Marktzins von morgen – eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein), Notar und Grundbuch rund 2 % sowie die Maklerprovision, die seit 2020 beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses mindestens zur Hälfte der Verkäufer trägt (Käuferanteil üblich 3,57 % inkl. MwSt). Zusammen 7 bis 12 % des Kaufpreises, die Banken in der Regel nicht finanzieren – sie sollten aus Eigenkapital kommen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Nebenkosten (7 bis 12 %), besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Immobilienwert) und desto günstiger der Zins: Unter 60 % Beleihung gibt es die besten Konditionen, über 80 bis 90 % steigen die Zinsaufschläge deutlich. Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber teuer.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Fast immer, solange der Darlehenszins über dem liegt, was eine sichere Geldanlage bringt. Die meisten Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufschlag. 5.000 € Sondertilgung im Jahr verkürzen ein 300.000-€-Darlehen zu 3,5 % und 2 % Tilgung um fast 10 Jahre und sparen über 60.000 € Zinsen – der Rechner zeigt den genauen Effekt.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Faustregel: Die Rate sollte höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen, inklusive Nebenkosten der Immobilie (Hausgeld, Rücklagen, Grundsteuer, Versicherung, Energie: rund 3 bis 4 € pro m² und Monat). Bei 4.000 € netto sind das etwa 1.400 € Rate – bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung entspricht das einem Darlehen von rund 305.000 €. Mit dem Reiter „Kaufpreis & Nebenkosten“ sehen Sie, welcher Kaufpreis dazu passt.